Mobilház – valóban megéri?

Egy tényleg minőségi, téliesített, akár 30-40 éves használatot is kibíró mobilház ára 3 és fél, de inkább 4 millió forintnál kezdődik. Ebből adódik, hogy szükségmegoldásként sajnos biztosan nem jöhet számításba.

A legnagyobb előnye inkább az, hogy még ennyi pénzért is sokkal jobban megéri, mintha valaki egész életére eladósodna egy 15-20 millió forintos ingatlanra felvett lakáshitel következtében. Ráadásul egy mobilház alapterülete elérheti akár a 80-90 négyzetmétert is, tehát a tágas belső térről sem kell lemondania annak, aki mellette dönt.

Mi okozza a mobilházak sikerét Amerikában? Miért választja a lakosság 10%-a lakhelyéül a mobilházakat az USA-ban? A mobilházaknak a mozgathatóságukon kívül számtalan előnyük van, köztük az, hogy nem kell építési engedélyt kérni rá, bárhol felállíthatók és azonnal használatba vehetők, ezért ideálisak lehetnek szintén sokat költözőknek, vagy nyaralónak, hétvégi háznak.

Bár hazánkban még nem terjedt el széles körben a mobilházak használata, Nyugat-Európában illetve az USA-ban nagy népszerűségnek örvend. Amerikában a lakosság 10%-a él mobilházakban, ahol a munkahely változás miatt szívesen költöznek akár messzi vidékekre. Ilyenkor nem kell csomagolni, albérletet vagy házat keresni, egyszerűen fogják a házukat, egy kamion után kötik, majd az új helyen újra használatba veszik. A magyarok ellenben köztudottan “röghöz kötöttek”, sokszor még egy 20 km-re levő munkahely kedvéért sem hajlandók ingázni, nemhogy elköltözni az ország, vagy akár a kontinens másik végére. Ennek ellenére nagy jövő előtt áll ez az “építési mód” itt Magyarországon is.

A mobilház egy ház formájú óriás lakókocsira hasonlító könnyűszerkezetes épület, ami kerekeken szállítható egyik helyről a másikra, de emellett minden kényelemmel és szükséges bútorzattal felszerelt. A szállításuk bármely szállítmányozó céggel megoldható. Ezek a házak tényleg középúton helyezkednek el a lakókocsik és a könnyűszerkezetes házak között. A kempingekben egyre népszerűbbek, mivel jóval kényelmesebbek a lakókocsiknál, de a faházaknál mobilabbak, könnyen átszállíthatók akár egy másik kempingbe.

A mobil házak kiválóan alkalmasak megfelelően közművesített helyre telepítve nyaralónak, hétvégi háznak, vagy kempingekbe telepített lakókocsi helyett. Ahogy a mobilház megérkezik, ráköthető a közműcsatlakozásokra, és így azonnal használatba vehető. A házakban a fűtés is megoldott, így nem csak szezonálisan használhatók, hanem állandó lakásnak is alkalmasak. Annál is inkább, mivel a méretük általában 20-50 m2 között mozog, a nagyobbakban az étkező-nappali-konyhán kívül 2-3 hálószoba is található.

A mobilházak felállításához nincs szükség építési engedélyre, de azért a biztonság kedvéért nem árt tájékozódni az illetékes építési osztályon.
A mobilházak valóban alkalmasak az építési szabályok kijátszására, tehát felállíthatók olyan telken amelyre építési tilalom van kiadva, esetleg természetvédelmi területen található, vagy zártkert. Az egyetlen kötöttséget közművek és a szállítás okozza, ugyanis elegendő helynek kell rendelkezésre állni ahhoz a telken, hogy egy kamion a helyszínre szállíthassa.

A mobilházaknak nem kell külön alapozást készíteni, elég a megfelelően tömörített talaj, és 4-6 helyre elhelyezett betonkockák. A mobilházat talpakra állítják, hogy tehermentesítsék a kerekeket. A közművekre való rákötés megvan egy nap alatt.

Ezek a házak nagyon hasonlítanak a könnyűszerkezetes házakhoz, a többségük fém vagy fa vázas hőszigetelt szendvicsszerkezetűek. Kívülről lehet fa vagy fém borításuk, belül gipszkarton vagy fa, mely festhető, tapétázható. A két réteg között 5-20 cm vastag hőszigetelés található.

A hazai piacon körülnézve 1,5 millió forinttól már kaphatók használt mobilházak. Az új mobilházak árai 4-6 M Ft között mozognak, viszont ezek is teljesen felszereltek (bútorok, háztartási eszközök, hűtő, tűzhely stb…) igény szerint akár masszázszuhannyal is kérhetők.

Egy mobilház akár kiváló üzleti befektetés is lehet. Vásárolunk egy mobilházat, melyet valamelyik tengerparti kempingbe telepítünk, majd a saját nyaralási hetünkön kívül bérbe is adhatjuk. A magasabb komfortfokozat, és kényelmesebb belső miatt magasabb árat is kérhetünk, mint egy telepített lakókocsi esetén. Mivel a házak mobilak, szükség esetén másik kempingbe költöztethetők, akár szezononként is. Ezen kívül nem elhanyagolható szempont, hogy ha csak a saját családunk nyaraltatására szánjuk, akkor minden évben máshol nyaralhatunk, akár egy egész nyáron át.

A “laikusok” és az építészek körében egyaránt vannak ellenzői, és megszállottjai is a mobilházaknak. Sokan félnek tőle, hogy az elterjedése inkább a szegénynegyedek számát növelné, mások amellett törnek lándzsát, hogy egy használt mobilház egy olcsó zártkerti telekre felállítva elérhető alternatíva lehet azok számára, akik rendelkeznek némi önerővel, de nem akarnak hitelt felvenni – vagy a hitel visszafizetésébe belerokkanni.

forrás: www.7haz.hu

 

 

Ingatlan árverés, avagy lakást valóban olcsón?

Az ingatlanárverésről az az általános elképzelés, hogy olcsón lehet lakást vásárolni, ez azonban kockázatos is lehet. Sokan félnek a zsákbamacskától, és attól is, hogy esetleg a tulajdonos bent marad, így csak hosszú és lelkileg megterhelő procedúra árán tudnak majd leendő otthonukba beköltözni.

A következőkben röviden ismertetjük, hogyan is zajlik a licitálás, milyen költségek várhatók, és van-e egyáltalán valóban félnivalónk.

Ma már bőven találunk olyan ingatlanos oldalakat, ahol végrehajtási árverésekkel foglalkoznak. Ezen oldalak sajátossága, hogy az információért fizetni szükséges, regisztrációs díj formájában. A díj kb. 5.000 Forinttól 10.000-ig terjed, függően attól, hogy mennyi időre szól a regisztráció. Ezt a díjat megúszni nehezen lehet, és nem is érdemes, hisz enélkül nem jutunk el a végrehajtóhoz, vagy ritkább esetben a tulajdonoshoz.

A végrehajtókat korlátozott időben lehet csak keresni, és csak az adott ügyben adnak felvilágosítást. Ez azt is jelenti, hogy ha a kinézett ingatlanok nem ugyanahhoz a végrehajtóhoz tartoznak, akkor több helyen kell érdeklődnünk.

Megesik, hogy mire kiválasztunk végre egy lakást, az végül nem kerül árverésre – úgyhogy kezdhetjük elölről az egészet. Az árverésre nem kell regisztrálni, egyszerűen el kell menni, és előre át kell utalni a 10 százalék előleget, vagy magunkkal kell vinni, és helyben befizetni. Amennyiben nem mi nyerjük a licitet, ez az összeg visszajár.

A statisztikák azt mutatják, hogy bizonyos esetekben a piaci árnál 50-70 százalékkal kevesebbért lehet megvenni egy-egy árverésre bocsátott ingatlant, de ha még lakó is van benne, akkor a forgalmi érték 25-30 százalékára is lemehet az ár. Persze felmerül a kérdés, hogy lakott ingatlan esetén mit kezdünk a bent lakókkal, fogunk-e bérleti díjat kapni, stb…

A licit lényege, hogy ha a felajánlott ár nem éri el a kikiáltási árat, akkor fokozatosan mennek lejjebb, maximum a becslési érték 50 százalékáig.

Az alacsony ár valóban csábító. Azt viszont bele kell kalkulálnunk, hogy ha a bankok meghallják, hogy árverésre szánt lakást veszünk, az esetek nagy százalékában nem adnak hitelt. Ez azért elég riasztóan hangzik, tekintve, hogy az árverezés esetében 15 napon belül fizetnünk kell. Lehet kérni 2 hónap haladékot, de nem minden esetben adják meg. Ennél a pontnál fontos, hogy előre tájékozódjunk a végrehajtónál. Célszerű az adósminősítést már az árverés előtt megejteni, sikeres árverés után pedig beadni a hitelkérelmet.

Vannak ingyenes árverési oldalak, vagyis a MBVK és a NAV oldalain publikusak az árverések, minden információ azonnal megtalálható, például a licitek száma, az aktuális ár, a kapcsolattartó, stb.  Ezeken az oldalakon elektronikusan lehet licitálni a megadott időpontokig. Árverési előleg azonban itt is van, szintén 10 százalék, előre át kell utalni, és ha nem nyertünk, visszaküldik.

A liciten itt is az nyer, aki a legtöbbet ajánlja. Amire ügyelni kell, hogy ezek az elektronikus ajánlatok nem visszavonhatóak, tehát ha valaki véletlenül elüti az összeget, és sokkal nagyobbat ír be, annak viselnie kell a következményeit.

A szabadpiacon is vannak olyan ingatlanirodák, amelyek ingatlanárverést, aukciós szolgáltatást nyújtanak az ingatlanokhoz. A nyertes ebben az esetben is az lesz, aki a kikiáltási árhoz képest a legmagasabb összeget kínálja, és ajánlatával a tulajdonos is egyetért. Ilyen esetekben a tulajdonos előre meghatároz egy legalacsonyabb, minimális eladási árat.

A szabadpiaci licitálásnak nem az az elsődleges célja, hogy piaci ár alatt találjon lakást a vevő, hanem az, hogy a pörgős lakások minden potenciális keresőhöz eljussanak, és minél többen tudjanak rá ajánlatot tenni. Így lehet elérni az eladó számára a legkedvezőbb árat.

Amit viszont minden árverés esetében fontos tudnunk: ha nyerünk a liciten de elállunk szándékunktól, a kikiáltási ár 1,95 százalékát (+áfa) ránk terheli az aukció szervezője.

 

Egekben az árak az airbnb-hatás miatt

A budapesti belső kerületekben lévő lakások bérleti díja 20-30 százalékkal magasabb lehet a fővárosi átlagnál. Ez a különbség 3-5 évvel ezelőtt mindössze 10 százalék volt, a növekedés pedig elsősorban a lakáshotelek elterjedésének köszönhető.

Komoly átalakuláson ment keresztül az elmúlt években a budapesti lakáspiac, azon belül is a kiadó lakások szegmense. A bérleti díjak jelentősen megemelkedtek, amiben fontos szerepet játszott a közösségi alapokon működő szállásmegosztás, azaz a lakáshotelek elterjedése. Az persze már korábban is igaz volt a piacra, hogy a belvároshoz közelebb, frekventált helyen lévő – V., VI., VII. és XIII. kerületi – lakások bérleti díja magasabb volt az átlagnál, de a z eltérés az utóbbi időszakban markánsan emelkedett.

A budapesti belső kerületekben a legkeresettebbek lakáshotelek, emiatt ezekben a hosszú távra kiadó lakásokért is 5-30 százalékkal több bérleti díjat kértek a tulajdonosok 2016-ban a fővárosi átlaghoz.

A budapesti átlagos havi bérleti díjakhoz képest az V. kerületi lakásokért kell a legnagyobb prémiumot fizetni, az átlaghoz képest jellemzően 25-30 százalékkal kérnek értük többet.

A konkrét bérleti díjakban a lakáshotelekhez kötődő prémium, más néven az Airbnb-hatás miatt egy 50 négyzetméteres V. kerületi lakásért havonta átlagosan 20 ezer forinttal kell többet fizetni a fővárosi átlagnál. Az I., VI., VII. és XIII. kerületi lakásoknál pedig 6-13 ezer forint a felár. A szakember szerint ezek jelentős különbségek, különösen, hogy folyamatosan emelkedő átlagokról van szó: egy 50 négyzetméteres lakást 2016-ban átlagosan 129 ezer forintért kínáltak bérlésre Budapesten. Ugyanakkor az árak értékelésekor figyelembe kell venni azt, hogy egyre jobban szegmentálódik a magyarországi és budapesti lakáspiac.

Az elemzés szerint a lakáshotelek elterjedése a turizmus felfutásával, valamint azzal magyarázható, hogy a lakást kiadók számára nagyobb bevétellel kecsegtet. Sok lakástulajdonos ugyanis a hosszú távú kiadás helyett a lakáshotelezést választotta az elmúlt 2-3 évben. Miközben a kereslet folyamatosan emelkedett, sokan áttértek a rövid távú kiadásra. Ezért a hosszabb távra, például diákoknak szánt lakások bérleti díja a kínálat csökkenése miatt megnőtt.

Ugyanakkor a lakáshotelek piacán a verseny is kiéleződött. Azonban nem minden ingatlan alkalmas a rövid távú lakáskiadásra, ezért vannak, akik már nem itt versenyeznek, és inkább újra a hosszú távú kiadást választották. Ez abból is látszik, hogy az idei albérletszezon augusztusi csúcsán duplájára nőtt a kínálat.

A lakáshotelként történő hasznosítás elméletileg nagyobb bevételt eredményezhet a hosszú távú kiadásnál, de kockázatosabb, mivel nem garantált a kihasználtság. A budapesti lakáshoteleknél ez a mutató átlagosan 54 százalék, vagyis a rövid távra kiadó lakások átlagosan majdnem minden másnap üresen állnak.

Az elemzés szerint a bérelt lakások piacán belül a lakáshotelek szegmense sokat fehéredett az elmúlt időszakban. Budapesten október végén több mint 6300 lakáshotelben lehetett megszállni, és a szóban forgó lakások 75 százalékát a tulajdonosok be is jelentették az önkormányzatoknak, hogy szálláshelyként hasznosítják.

forrás: www.hvg.hu

 

London vagy Buda, avagy hol könnyebb bérelni?

Az a mondás járja a londoni magyarok között, hogy ha stabil munkája van valakinek, és tovább marad egy évnél, akkor albérletek fizetése helyett érdemes saját lakást venni. Annyi igazság kétségtelenül lehet a magát évtizedek óta tartó tanácsban, hogy egy-egy tisztességes lakás albérleti díja semmivel sem kevesebb a brit fővárosban, mint egy ugyanakkora lakás hitelének egy havi törlesztő részlete.

Míg az albérlet árát havonta  kidobjuk az ablakon, a saját lakás utáni törlesztő részleteket már magunknak fizetjük. Akad olyan hitelkonstrukció is, ami lehetővé teszi, hogy aki hamarabb adná el lakását, mint ahogy letörlesztette a teljes árat, az a pillanatnyi pénzügyi helyzetnek megfelelően szállhasson ki, és a félig megvásárolt lakást adhassa el.

Az ún. mortgage, azaz a lakásvásárlás során keletkező jelzálog ráadásul az ingatlan vételárán felül tartalmazhatja a lakás felújításához és berendezéséhez szükséges kölcsönt is. Ezt a bátrabb konstrukciót azoknak ajánlják a bankok, akiknek a fizetése lehetővé teszi a szokásosnál valamivel magasabb havi törlesztő részlet vagy a hosszabb távú futamidő finanszírozását, de az új otthon megvásárlásakor nem áll rendelkezésre egy összegben a felújítás és a berendezés költsége.

A személyi kölcsönnel kombinált lakáshitel épp ezért népszerű az angolok körében is, jóllehet a törlesztő részletek az átlagember számára megterhelők. Ennek enyhítésére találták ki a spare roomot, ami az alaprajzon még vendégszobaként szerepel, a valóságban viszont albérleti szoba funkciót kap. Így válik a friss lakástulajdonos azonnal land lorddá vagy ladyvé, aki megosztja a közös helyiségeket egy lodgerrel, azaz a vendégszoba albérlőjével. Az így elszállásolt ismerős vagy idegen után szedett szobadíj jelentősen mérsékli a banknak fizetendő havi törlesztő részletet, a lakás kifizetése után pedig mellékes jövedelemként lehet számottevő.

A vicc, miszerint egy londoni garzon egy budai villa ára, mára igazzá vált. 120 millió forint alatt nem találni a piacon élhető mini garzont, vagyis egy harminc négyzetméteres otthont. Elegánsan stúdiónak hirdetik, ha nem szabdalják fel falakkal, megnövelve ezáltal a belső tér érzetét. Londonban azonban 25 négyzetméter felett megszokott, hogy falakkal kialakított funkcionális helyiségekkel érjék el, hogy lakásnak lehessen nevezni egy apartmant.

Már a kétezres évek elejére is annyira megdrágultak a belvárosi lakásárak, hogy az angolok többsége a kettes és hármas zónába költözött, de sokan még messzebb. Köszönhetően a remek elővárosi vasúti közlekedésnek, nagyon gyorsan elérhető a centrum a londoni külvárosokból, így szívesen költöztek ki azok, akik nem tudták megfizetni a belvárosi árakat.

A centrum drágulásával megélénkült külvárosi ingatlanpiac természetesen felhúzta a hármas, négyes és ötös zónában is a lakások árát. A budapesti lakásárak több mint ötszörösével kell kalkulálnunk London külső területein is, a belváros esetében a tízszeres szorzó jó árnak mondható.

Bár Londont a második legnagyobb magyar városként emlegetjük, a kitelepült magyarok közül kevesen olyan jól képzettek vagy sikeresek, hogy eljussanak saját lakás megvásárlásáig. A legtöbben albérletekbe kényszerülnek. Rendszerint heti bérleti díjjal hirdetik meg a kiadó lakásokat, vagy szobákat, így éves szinten nem 12 hónap, hanem 52 hét után kell fizetni, ami 4 héttel (vagyis majdnem egy hónappal) több kiadást jelent a Magyarországon szokásos havi díjakhoz képest.

Albérletet bármelyik kerületben, bármelyik utcában, és nem túlzás, hogy bármelyik általunk választott háztömbben találunk. Egyedül lakni hatalmas luxus. A belvárosban már-már a megfizethetetlen kategória. A jól képzett, fehéringes állásban lévő harmincasoknak is nagy kiadást jelent a heti 400 fonttól kezdődő bérleti díj. Ennyit kérnek a legkisebb garzonokért is a bérlőktől, ami havi szinten több mint 1600 font, vagyis több mint 670 ezer forint.

Londonban az egérlyukat is ki lehet adni. És mivel ki is veszik, így nem túlzó ez a mondás. A magas bérleti díjak miatt a legtöbb londoni magyar egyszerre több trükköt kombinálva kénytelen spórolni. Emeleti lakás helyett szuterén, belváros helyett külváros, önálló albérlet helyett társbérlet.

A szuterén Londonban tényleg az utca szintje alatt fekvő pince. A brit fővárosban általánosan elterjedt építészeti megoldásnak, a járda és a ház között húzódó világítóároknak köszönhetően szinte valamennyi épület pincéjében laknak. A keskeny árok pont annyi fényt és levegőt enged a pincehelyiségek ablakaihoz, hogy ki lehessen adni lakásként.

Attól önmagában nem lesz nagyságrendileg olcsóbb az albérlet ára, ha pincelakást választunk, mivel Londonban az irányítószámot is meg kell fizetni. A már említett 1600 fontos albérleti áron rengeteg szuterént kínálnak az egyes zónában, a különbség mindössze annyi, hogy valamivel nagyobbak, mint az emeleti lakások, így többen is összeköltözhetnek.

A külvárosi lakások természetesen olcsóbban kivehetők, és mivel általában nagyobbak, mint a centrumban, ezeket is megoszthatják egymás között lakótársak.

forrás: http://www.euronews.com/

Jó döntés-e az ingatlanbefektetés?

Egyre többek érdeklődését kelti fel a lakásbefektetés lehetősége. Ennek oka, hogy ez egy aránylag biztonságos befektetési forma, mely a növekvő lakásárak mellett a jövőre nézve jó döntés lehet. Néhány dologra azonban érdemes odafigyelni.

Az egyik legfontosabb kérdés a lokáció. Ehhez érdemes végiggondolnunk, hogy melyek azok a területek, amik az idők során felkapottak lettek, majd lehanyatlottak és ennek jellemzően mi volt az oka, milyen külső tényezők befolyásolták a változás.

Érdemes megnézni, hogy milyen fejlesztéseket,intézkedéseket terveznek a környékre. Egy nagyobb volumenű beruházás igencsak megváltoztathatja egy terület megítélését. A munkalehetőség kérdése hasonlóan lényeges szempont, melyet akkor is figyelembe kell venni, ha saját részre vásárolunk és akkor is, ha bérbe szeretnénk adni az ingatlant. Ez Budapesten nem annyira mérvadó kerületek szintjén, sokkal érdekesebb kérdés azonban vidéken.
Az ingatlanbefektetések kérdése meglehetősen komplikált kérdés, mely alapos utánajárást és körültekintést igényel. Annyi azonban bizonyos, hogy ha jó lokációjú ingatlant szemelünk ki, akkor túlságosan nagy meglepetés nem érhet majd minket.

Az elmúlt évek egyik legbefolyásolóbb tényezője az ingatlan piacon a túrizmus fellendülése és az apartman szállások elterjedése, főleg Budapest belvárosában.

 

Bár Budapest nem került be a világ legnépszerűbb úti céljainak top 10-es ranglistájába a látogatói szám alapján, a legnagyobb mértékben bővülő európai célállomások listáján hatodik helyezett lett, megelőzve más régiós fővárosokat, például Bukarestet és Szófiát.

A kutatás a világ 132 leglátogatottabb nagyvárosát rangsorolta a külföldi szállóvendégek létszáma és az utazók költései alapján.

A nemzetközi rangsorban idén a thai főváros, Bangkok végzett az élén, megelőzve a tavaly ötödik alkalommal első helyezett Londont. Európában London után Párizs vezet, majd Isztambul, Barcelona és Amszterdam következik a legnépszerűbb városok listájában.

A felmérés idén először azt is vizsgálta, hogy az utazók mire költenek a legtöbbet külföldi tartózkodásuk során, valamint hogy üzleti vagy magáncélból választanak-e egy adott úti célt. Míg az európai nagyvárosokban – Amszterdamban, Barcelonában, Isztambulban, Milánóban, Párizsban, Prágában és Bécsben – inkább ételre és italra szánnak nagyobb összeget az utazók, a világ top 20 városának látogatói többet költenek vásárlásra.

A jelentés szerint 2016-ban várhatóan 3,36 millió olyan látogató érkezik hozzánk, aki legalább egy vendégéjszakát tölt majd el, ez pedig 2009-hez képest ez 7,20%-os növekedést jelent. A felmérés szerint az ide utazó külföldiek kisebb része jön üzleti célból a magyar fővárosba (9%), míg a túlnyomó többség leginkább a szabadidejét tölti itt (91%), előnyben részesítve a self-service/low budget apartman szállásokat. A legkedveltebb utazási időszak a július és az augusztus. A Budapestre utazók leginkább ételre és italra költenek tartózkodásuk során (35,7%), de a vásárlásokra is szívesen szánnak pénzt (22,2%) és a helyi szolgáltatások igénybevételére is költenek (13,2%).

A fentiekből kiindulva továbbra is érdemes tehát Budapesten belvárosi ingatlanba fektetni, hiszen a növekvő rövid és hosszú távú bérleti igények miatt ez a befektetési forma tartósan  jövedelmezőnek mondható.

 

Újra száguld a kiadó ingatlanok piaca

Mára kijelenthetjük, hogy nem javult a helyzet a kiadó lakások piacán, amennyiben a várakozások az árak enyhülésére irányultak. A tanévkezdés óta a belvárosban szinte már nincs kiadó lakás, és a külső kerületek is drágábbak mint 2-3 éve.

A rövidtávú kiadások miatt gyakorlatilag felére került a kínált ingatlanok száma a belvárosban, a külső kerületekben pedig emelkednek az árak. Ennek fő oka az, hogy akik korábban hosszú távra adták ki lakásukat, most már inkább rövid távú lakáskiadásban hasznosítják ingatlanukat. Így azoknak a lakásoknak a 60 százaléka, melyeket néhány évvel korábban egy vagy több évre lehetett bérelni, most hiányzik erről a piacról.

Ebből szinte egyenesen következik az, hogy irreálisan magasra emelkedtek az árak. A belvárosban egészen apró garzonokat sem lehet találni 100 ezer forint plusz rezsi bérleti díj alatt. A legfőbb probléma azonban nem az ár, hanem a hiány a kínálati oldalon.

A külvárosban is masszív a kereslet

Folyamatosan nő a kereslet az elmúlt két-három évben a IV. és a XV. kerület, vagyis két külső budapesti kerület kiadó lakásai iránt. Sokkal nagyobb a kereslet, mint a kínálat, ezért igen nehéz kiszolgálni az ügyfeleket.

Azzal minden albérletet keresőnek jó tisztában lennie, hogy a kiadó lakásokat a magasabb árak ellenére az első vagy a második érdeklődő ki is veszi. Nem kockáztatják, hogy ne legyen fedél a fejük felett, inkább engednek az igényekből, illetve vállalják a nagyobb költséget. Két, de legfeljebb három nap alatt minden kiadásra meghirdetett lakás megtalálja a bérlőjét.

De felmerül a kérdés: megéri napokra kiadni, amíg akár hónapokig is panghat üresen a lakás? Nem lenne megnyugtatóbb hosszútávra kiadni, egy kicsit olcsóbban, megbízható bérlőknek, akik minden hónapban fizetnek? Tényleg ennyire megéri rövid távon kiadni? A válasz egész egyszerűen: igen, ha a tulajdonos vállalja az ezzel járó plusz munkát.

Méghozzá több okból. Egyrészt a pár napos nyaralásokra sokkal többet lehet személyenként vagy lakásonként elkérni, mintha havi bérleti díjat számítanának fel. Másrészt főszezonban ez a magasabb ár is még feljebb szökik – nyáron, munkaszüneti időszakokban és ünnepekkor nagyon jó szorzókat lehet rádobni a díjakra. Harmadrészt Budapest növekvő népszerűségével a holtszezonok ideje is jócskán lecsökkent.

 

Hogyan tovább – avagy gyorstalpaló ingatlanosoknak

Tudjuk, hogy az ingatlan szakma sem tanulható meg néhány odavetett mondatból, de vannak olyan alappillérei, melyeket viszonylag könnyű elsajátítani. A következő sorokban nem fogjuk megváltani a világot, sőt, még a spanyol  viaszt sem találunk fel, csupán összeszedjük azokat a fontos dolgokat, amelyekkel támogatni tudjuk munkátokat.

Bár bagatellnek tűnik, de alapvető, hogy legyen eladó ingatlanod. Vicces ez így leírva, de ha nincs árud, nem tudod kielégíteni a kínálkozó piaci keresletet.

Ha tapasztalt értékesítő vagy már tudod, hogy neked, mint szakmabelinek mindenhol ott kell lenned. Interneten, szórólapon, telefonon. Hideghívás……. nem sokak kedvence, és a siker faktor olykor nagyon elenyésző, de ez az a szükséges rossz, amit semmiképp nem hagyhatsz ki, ha haladni akarsz a szakmádban. Később, ha már szájhagyomány útján terjed a neved, rá fogsz jönni, hogy minden sikered itt kezdődött.

Tanulható-e? Valószínűleg igen, bár tény, hogy kell hozzá egy speciális személyiség, ami nem minden emberben lelhető fel.

Szeretjük-e? Nem mindenki. De kell, fontos és hasznos. És ha csak a századiknál jön be az első szerződésed, akkor sem adhatod fel, és nem hagyhatod ki ezt a lépcsőfokot, hisz későbbi kapcsolatrendszeredet alapozhatod meg vele, ha ügyes vagy.

Ha megvan az ingatlan, jöhet a hirdetés.

A sikeres hirdetés megszerkesztéséhez fontos, hogy a vevőd fejével gondolkozz. Láss bele a fejébe,  próbálj meg hatni az érzelmeire, egyszóval: empátia!

Tudnod kell kérdezni, gondolkodni az Ő szemszögéből, kiemelni a hirdetésedben azt, ami az Ő fontossági sorrendjében elöl áll.  Mindezt természetesen ki kell egészíteni az adott ingatlan technikai paramétereivel, de ha úgy tudod tálalni, hogy az találkozik az Ő igényeivel, máris közelebb érezheted a sikert.

Szöveged legyen sokatmondó, tartalmazza a címet, a ház állapotát, a környék infrastruktúráját és a lakás paramétereit.

Fontos: az előnyöket mindenképp kiemelten kommunikáld, hisz nagy a valószínűsége, hogy tucat hasonló lakás hirdetése mellett lesz a tiéd az egyik! Ez persze nem jelenti azt, hogy a hátrányokat hallgasd el, sőt! Ne árulj zsákbamacskát, játssz tiszta lapokkal!

A jó minőségű képsorozat a személyes fegyvered lehet!  Figyelj arra, hogy ne szokványos fotókat készíts, igyekezz kiemelni a tereket, a speciális belsőépítészeti megoldásokat, a jó fényviszonyokat, a beépített, ottmaradó dolgokat.  Fontos, hogy ne csak a lakásról, de a házról és a közvetlen környékről is készíts képeket. Egy ütős fotósorozat megalapozhatja a végső sikeredet!

Készíts alaprajzot! Gondolj bele, hogy csupán fotók alapján a jövendőbeli vevőd nem tudja elképzelni a lakást. Ő már fejben a saját otthonát tervezi, amelyhez nagy segítséget nyújthatsz egy precíz, méretarányos alaprajzzal, mellyel szemléltetni tudod a lakás fontos paramétereit.  Gondolkozz a vevőd fejével, hisz az, ami neked természetes, neki még teljesen ismeretlen az ingatlanodban. Ha jófej akarsz lenni, mellékelj térképet is.

Fontos, hogy légy elérhető! Nyilván nem lehet 24 órában online lenni, de ha megadsz egy mobil számot, akkor azon lehetőség szerint munkaidőben légy elérhető. Amennyiben nem vagy az, igyekezz mihamarabb visszahívni potenciális ügyfeleidet!

És ami semmiképp sem elhanyagolható: bármilyen értékesítési/hirdetési formát is választasz, tüzetesen nézd át mind esztétikai, mind helyesírási szempontból! Nincs annál kellemetlenebb, mint amikor egy hirdetés hemzseg a hibáktól….

Sok sikert kívánunk!

 

 

 

 

 

 

 

Ingatlanpiaci áttekintés – átalakulóban a keresleti oldal

Az idei első félévben becslések alapján 69 500 adásvétel zárult le országszerte a lakáspiacon. Trendszerűen esik a Keresleti Index, amely a januári 106 pontos rekordmagasságból júniusra 71 pontra érkezett, amely (leszámítva a decemberi szezonális mélypontokat) két és féléves negatív rekord. Összevetve mindezt az egyébként kiemelkedő forgalommal, az látszik, hogy jelenleg bár kevés az érdeklődő, de ők komoly vételi szándékkal vannak jelen a piacon.

Az idei első negyedéves “pihenő” után a második negyedévben folytatódott a 2014-ben elindult áremelkedés. Ez reáláron számolva 87 százalékpont, amely így 13%-kal marad el csupán a válság előtti (2008 első negyedév) szinttől. A reál árindex 2013-ban érte el mélypontját, amikor a mutató csupán 64 százalékponton állt. A folytatódó emelkedés egyaránt tetten érhető a panel- és a téglalakások esetén is. Az Országos Panel Index 109-ről 115 pontra, az Országos Tégla Index 100-ról 105 pontra ugrott a második negyedévben.

Budapesten a panelek ára töretlenül és meredeken tart felfelé, a 2013-as 77 pontos mély völgy után szinte duplájára, 142-re menetelt fel a Budapesti Panel Index, ami reálértéken is 112 pontot jelent. A Budapesti Tégla Index azonban a szintén 2014-ben indult emelkedést követően most először esett vissza 126-ról 119-es értékre, ezzel egyedüli az összes index közül, amely az aktuális időszakban csökkenést mutat.

Vidéken az idei első félévben Győr-Moson-Sopron megyében vették a legmagasabb átlagáron a téglaépítésű lakásokat. A legalacsonyabb átlagár Tolnában volt mérhető. Budapesten az V. kerület továbbra is a legdrágább, ahol a lakásokat 689 ezres átlagos négyzetméteráron vették. Valamivel félmillió felett vásároltak még az I., II., VI. és XII. kerületekben is. A legalacsonyabb áron, 206 ezren a XXIII. kerületben vették a téglaépítésű lakásokat.

A paneleket vidéken szintén Győr-Moson-Sopron megyében vették a legdrágábban. Nem sokkal volt olcsóbb Hajdú Bihar 224 ezres átlagával és Pest, vagy Veszprém megyék sem 200 körüli négyzetméteráraikkal. A legkevesebbet Borsod-Abaúj-Zemplén megyében adtak a panelekért, ahol a vevők átlagban 107 ezret fizettek egy négyzetméterért, de Jász-Nagykun-Szolnok megyében is csupán 109 ezer volt az átlag. Budapesten a XIII. kerületi panelekért adtak a legtöbbet, átlagban 354 ezer forintot. Több kerületben is 300 ezer fölött keltek el ezek a lakások, úgymint a III., IX., XI., XIV. és XVI. kerületekben. A legolcsóbb paneleket a XVIII. kerületben lehetett vásárolni, ahol a vevők átlagosan 216 ezer forintot adtak ezek négyzetméteréért.

Két szomszédos megye mutatta alku tekintetében a két végletet. Jász-Nagykun-Szolnok megyében az eladóknak átlagosan 4%-ot kellett csökkenteni az eredetileg elképzelt áron, hogy felkeltsék a vevők érdeklődését, akik további 8%-ot tudtak faragni az árból. Ehhez képest a szomszédos Hajdú-Bihar megyében az irányár változtatás átlaga nulla lett, vagyis gyakori volt, hogy emelni lehetett az árat, és a vevők is csupán 2%-ot alkudtak átlagban

Budapesten az átlagos irányárcsökkentés 2%, az átlagos alku 4% volt. Ezen belül a XIII. kerületi eladóknak kellett a legnagyobb árcsökkenést elszenvedniük, hiszen átlag 4%-os árcsökkentést követően a vevők további 7%-ot alkudtak. A legjobban a XIX. Kerületiek jártak, átlagban nem kellett a kezdeti árat csökkenteni és vevők is mindössze 3%-ot faragtak az árból.
Június hónapban is magas volt a budapesti vásárlók között a befektetők aránya, a teljes forgalom 42%-át tették ki, átlagban 23,75 millió forintot költöttek 62 négyzetméter körüli ingatlanokra. Minden ötödik vevő első lakás vásárló volt, hasonló méretet kerestek, de durván 1,5 millióval olcsóbban. Vidéken a vevők 29%-a nyilatkozta, hogy a vásárlás mögött a nagyobb lakásba költözés állt. 106 négyzetméteres ingatlanokat vettek, 19,3 milliós átlagáron. A befektetők itt a forgalom 22%-át tették ki, 57 négyzetméteres ingatlanokat vettek 11,4 milliós átlaggal. Első lakás vásárló szintén kb. minden ötödik vevő, 10,1 milliós költéssel.
Markánsan látszik az áremelkedés, ha összehasonlítjuk az idei első félévben lezajlott adás-vételekben szereplő ingatlanok paramétereit az egy évvel korábbi hasonló időszakkal. Míg Budapesten a kedvelt lakásméterekben nem történt változás, vagyis a vevők többsége (35%) még mindig 40-60 négyzetméter közötti ingatlant vásárol, addig a négyzetmétersávok látványosan elcsúsztak a drágább irányba. Budán 2015 első felében a tranzakciók 27%-át tette ki a 400 ezer Ft fölötti ársáv, idén viszont már minden második ilyen volt. Pesten 11-ről 30%-ra ugrott meg a legdrágábbak aránya.
Vidéken ugyanez figyelhető meg, csak olcsóbb sávokból kiindulva. 200 ezer Ft/nm ár fölött egy éve a megvalósult adásvételek 19%-a zajlott, idén ez már 29 %-ra ugrott. Pest megyében Nehezebb az összehasonlítás, ugyanis itt a két időszak összehasonlításában inkább az a feltűnő, hogy a vevők a nagyobb méret felé mozdultak el, ami azonban az alacsonyabb négyzetméterár felé billenti az összegzést. Itt a fajlagos árak beszédesebbek, 30 millió Ft fölötti ingatlanra a vevők 8%-a költött egy éve, idén azonban a forgalom 16%-át ez tette ki.
Forrás: www.portfolio.hu

Elkezdődött a kijózanodás az ingatlanpiacon

Nem olyan egyszerű most már ingatlant eladni, mint néhány hónappal korábban a külső pesti kerületek ingatlanpiacán. Az árak korábbi emelkedése láttán egyre többen próbálkoznak meg saját maguk az értékesítéssel, ez azonban sok esetben komoly csalódásokhoz vezet.

Mérséklődött a keresleti piac az év első hónapjaiban, azaz kevesebb a vevő, kiegyenlítettebbé váltak a viszonyok. A gyengülő kereslet és a magas szinten álló árak miatt viszont hosszabbá vált az értékesítési idő. Ez pedig azt jelenti, hogy kicsit könnyebb lett az ingatlankeresés, de ugyanennyivel nehezebb az eladás.

Az árakra egyelőre a stagnálás a jellemző, ugyanakkor a panellakások, valamint az 50-80 négyzetméteres, régebbi építésű házak ára még akár minimális emelkedést is mutathat a kialakult hiány miatt.

Érdekes továbbá, hogy nincs igazán különbség a panelprogramos, külső szigeteléssel ellátott, korszerűsített lakások hirdetési árai, és a komolyabb felújításon át nem esett panelek hirdetési árai között. Vélemények szerint ennek oka az, hogy a tulajdonosok nem veszik figyelembe az árazás során ingatlanuk külső adottságait. A vevők viszont annál inkább. Így aztán alaposan megnyúlhat az eladási idő, ezért is lehet fontos egy szakértő ingatlanközvetítő igénybevétele az eladásnál, illetve a lakás árazásánál. De van egy másik oka is.

Tapasztalatok szerint egy olyan folyamat is érzékelhető, hogy egyre nő az aránya a tulajdonosok által meghirdetett ingatlanoknak, azaz olyan lakásoknak, amelyet nem ingatlanirodák próbálnak eladni. Pedig abban a helyzetben, amikor a kereslet csökken, a kínálat nő, és így az árak már nem igazán emelkednek tovább, egyre nehezebbé válik az eladás, különösen az ingatlanpiacon gyakorlattal nem rendelkező eladók számára.

Ezt persze észlelik egy idő után maguk az ingatlantulajdonosok is, és azt a téves következtetést vonják le belőle, hogy most már csak lényegesen kevesebbet hajlandók a vevők fizetni az ingatlanokért. Így egy-egy dörzsöltebb ajánlattevőnek végül áron alul adják el a lakásukat, pedig ha az eladó mögött lenne egy komoly szakmai támogatás, azaz egy ingatlanközvetítő, akkor a tulajdonos elkerülné azt a csapdát, mely végül a lakása áron alul történő eladásához vezet.

Az alku mértéke most igen széles skálán szóródik, átlagról nem is igazán érdemes beszélni. Függ attól, hogy mennyire pontos az irányár, és hogy mennyire jól tárgyal, alkudozik a vevő, illetve az eladó. Találkozhatunk alku nélkül eladott lakásokkal, de akár 20 százaléknál nagyobb árcsökkentéssel is. Egy jól árazott ingatlan esetében általában 0-5 százalék közötti, ritkábban esetben 5-10 százalékos alkukról beszélhetünk.

Mivel a média sokat foglalkozik a CSOK-kal, így az emberek tisztában vannak a lehetőséggel, még ha a feltételeit nem is ismerik pontosan. A CSOK elsősorban a telkek árát mozgatta meg a külső kerületekben, illetve azt is lehet mondani, hogy az eddig eladhatatlan telkek ennek hatására eladhatóvá váltak. Még kedvezőtlenebb fekvésű telkek is elkeltek a támogatás megjelenésének köszönhetően, azonban mára ez a hullám elcsitult, ha teljesen nem is szűnt meg.

A készpénzes befektetők jelenléte is inkább a telkeknél volt érezhető, a lakóingatlanok piacán lecsökkent már a számuk a magas árak miatt. Akik maradtak, azok az alkalmi vételre várnak. Egyre jelentősebbnek tűnik az előtakarékoskodás segítségével vásárolt ingatlanok aránya, vagyis a lakástakarékpénztári lehetőségek igénybe vétele.

A vevők nagy része készpénzzel vásárol, de úgy, hogy eladja a lakását, és ennek árát felhasználva vásárol másikat. Az Ő arányuk 70 százalék, és csak 30 százalék az, akinek hitelre is szüksége van a vásárláshoz. Sokan közülük bérelt ingatlanban éltek eddig, de a bérleti díjak emelkedése és a kedvezőbb hitelkonstrukciók miatt belevágnak most egy ingatlan vásárlásába, amihez jellemzően 30-40 százalékos önrésszel rendelkeznek.

A külső kerületekben a legkelendőbb típus még mindig a panellakás, hiszen ez az, ami megfizethető a legtöbb ember számára. Ugyanakkor 10 millió forint alatt már panelgarzont sem könnyű találni. A panelek mellett persze népszerűek az újszerű, vagyis 2000 után épült téglalakások, mindenféle méretben.

További probléma az is, hogy sok a túlméretezett, korszerűtlen ház. Az ilyen ingatlanokra csekély a kereslet, mivel a vevők nem akarnak jelentős időt és pénzt áldozni felújításokra. És még ha sikerül is eladni, nagyon nehéz az eladónak egy megfelelő, kisebb és olcsóbb ingatlant találni kerületen belül. Utóbbi azért lényeges, mert a kerületi lakosok kerületen belül szeretnek költözni.

A magas szintre kúszott panelárak egyelőre még tartják magukat, azonban további, jelentősebb áremelkedés már nehezen képzelhető el. Lassan értelmezhetetlen az aránytalanság, hiszen egy 50 négyzetméteres panel már majdnem annyiba kerül, mint egy jó környéken lévő, felújítandó, kis ház. Elmozdulást az új építkezések hoznának, de egyelőre nagyon lassú a választék bővülése, így még inkább az egy helyben toporgás a jellemző.

Forrás: www.tozsdeforum.hu

 

Fontos változás a hitelfelvételben

Megeshet, hogy az ingatlan vásárlójának nem áll rendelkezésére elegendő tőke arra, hogy készpénzért vegye meg az ingatlant, ekkor szükségessé válik, hogy pénzt kölcsönözzön, melyet a jövőben visszafizet bizonyos idő alatt. Ekkor gyakran a vásárolni kívánt ingatlan lesz a kölcsönadó biztosítéka. Így a kölcsönadó törvényes jogot szerez az ingatlanra, a kölcsön visszafizetésének biztosítékául. Az idegen forrásból történő finanszírozás esetén a pénzt meghatározott kamatra és futamidőre kapott hitelből biztosítják.

A jövőben statisztikai alapon is meghatározható egy lakóingatlan hitelbiztosítéki értéke és a hitelező bank nem csak 90 napig fogadhatja el ezt az értékelést – egyebek mellett ezt is tartalmazza a nemzetgazdasági miniszter rendelet tervezete.

A nemzetgazdasági miniszter a termőföldnek nem minősülő ingatlanok hitelbiztosítéki értékének meghatározására vonatkozó módszertani elvekről szóló, 1997-es pénzügyminiszteri rendeletet módosítja, a kormány honlapján megjelent tervezetben.

Az ingatlan értékbecslés során figyelembe veendő alapvető tényezők:

  • az ingatlan fajtája,
  • az ingatlan alapterülete,
  • az ingatlan tulajdoni viszonyai,
  • az ingatlanhoz kapcsolódó jogok (pl. építési jog),
  • az ingatlanhoz kapcsolódó egyéb előnyök (pl. közcélú létesítmények használati lehetősége),
  • az ingatlant terhelő vagy kiszolgáló jogok,
  • környezeti hatások (pl. közlekedési zaj, stb.).

Jelenleg egy ingatlan – például lakás, vagy lakóház – hitelfedezeti értékét három módszerrel lehet meghatározni:

  • a piaci összehasonlító adatok alapján,
  • hozamszámítással,
  • illetve költségalapú értékeléssel.

Ez egészül ki most a statisztikai alapú értékeléssel. Az adott ingatlan értékét továbbra is legalább két módszerrel kell meghatározni. (A hitelfedezeti érték leegyszerűsítve azt jelenti, hogy a bank ennyiért tudná értékesíteni rövid idő alatt az adott ingatlan, az tehát alacsonyabb lehet a vételárnál. A bank ehhez méri a hitel arányát.)

Az értékelést 90 napig fogadhatja el a bank, kivéve a statisztikai alapú értékelést, amelyet tovább is elfogadhat, ha az megfelel néhány egyéb követelménynek. Így az ingatlan csak lakóingatlan lehet, annak is városban, a főváros agglomerációjában vagy pedig a balatoni kiemelt üdülőkörzetében kell lennie. További feltétel, hogy az adott településen a megelőző egy évben legalább öt lakóingatlant értékesítettek, mivel ezek statisztikai adata – az adásvétel ára – az alapja az ilyen értékelésnek.

Forras: www.napi.hu