Elkezdődött a kijózanodás az ingatlanpiacon

Nem olyan egyszerű most már ingatlant eladni, mint néhány hónappal korábban a külső pesti kerületek ingatlanpiacán. Az árak korábbi emelkedése láttán egyre többen próbálkoznak meg saját maguk az értékesítéssel, ez azonban sok esetben komoly csalódásokhoz vezet.

Mérséklődött a keresleti piac az év első hónapjaiban, azaz kevesebb a vevő, kiegyenlítettebbé váltak a viszonyok. A gyengülő kereslet és a magas szinten álló árak miatt viszont hosszabbá vált az értékesítési idő. Ez pedig azt jelenti, hogy kicsit könnyebb lett az ingatlankeresés, de ugyanennyivel nehezebb az eladás.

Az árakra egyelőre a stagnálás a jellemző, ugyanakkor a panellakások, valamint az 50-80 négyzetméteres, régebbi építésű házak ára még akár minimális emelkedést is mutathat a kialakult hiány miatt.

Érdekes továbbá, hogy nincs igazán különbség a panelprogramos, külső szigeteléssel ellátott, korszerűsített lakások hirdetési árai, és a komolyabb felújításon át nem esett panelek hirdetési árai között. Vélemények szerint ennek oka az, hogy a tulajdonosok nem veszik figyelembe az árazás során ingatlanuk külső adottságait. A vevők viszont annál inkább. Így aztán alaposan megnyúlhat az eladási idő, ezért is lehet fontos egy szakértő ingatlanközvetítő igénybevétele az eladásnál, illetve a lakás árazásánál. De van egy másik oka is.

Tapasztalatok szerint egy olyan folyamat is érzékelhető, hogy egyre nő az aránya a tulajdonosok által meghirdetett ingatlanoknak, azaz olyan lakásoknak, amelyet nem ingatlanirodák próbálnak eladni. Pedig abban a helyzetben, amikor a kereslet csökken, a kínálat nő, és így az árak már nem igazán emelkednek tovább, egyre nehezebbé válik az eladás, különösen az ingatlanpiacon gyakorlattal nem rendelkező eladók számára.

Ezt persze észlelik egy idő után maguk az ingatlantulajdonosok is, és azt a téves következtetést vonják le belőle, hogy most már csak lényegesen kevesebbet hajlandók a vevők fizetni az ingatlanokért. Így egy-egy dörzsöltebb ajánlattevőnek végül áron alul adják el a lakásukat, pedig ha az eladó mögött lenne egy komoly szakmai támogatás, azaz egy ingatlanközvetítő, akkor a tulajdonos elkerülné azt a csapdát, mely végül a lakása áron alul történő eladásához vezet.

Az alku mértéke most igen széles skálán szóródik, átlagról nem is igazán érdemes beszélni. Függ attól, hogy mennyire pontos az irányár, és hogy mennyire jól tárgyal, alkudozik a vevő, illetve az eladó. Találkozhatunk alku nélkül eladott lakásokkal, de akár 20 százaléknál nagyobb árcsökkentéssel is. Egy jól árazott ingatlan esetében általában 0-5 százalék közötti, ritkábban esetben 5-10 százalékos alkukról beszélhetünk.

Mivel a média sokat foglalkozik a CSOK-kal, így az emberek tisztában vannak a lehetőséggel, még ha a feltételeit nem is ismerik pontosan. A CSOK elsősorban a telkek árát mozgatta meg a külső kerületekben, illetve azt is lehet mondani, hogy az eddig eladhatatlan telkek ennek hatására eladhatóvá váltak. Még kedvezőtlenebb fekvésű telkek is elkeltek a támogatás megjelenésének köszönhetően, azonban mára ez a hullám elcsitult, ha teljesen nem is szűnt meg.

A készpénzes befektetők jelenléte is inkább a telkeknél volt érezhető, a lakóingatlanok piacán lecsökkent már a számuk a magas árak miatt. Akik maradtak, azok az alkalmi vételre várnak. Egyre jelentősebbnek tűnik az előtakarékoskodás segítségével vásárolt ingatlanok aránya, vagyis a lakástakarékpénztári lehetőségek igénybe vétele.

A vevők nagy része készpénzzel vásárol, de úgy, hogy eladja a lakását, és ennek árát felhasználva vásárol másikat. Az Ő arányuk 70 százalék, és csak 30 százalék az, akinek hitelre is szüksége van a vásárláshoz. Sokan közülük bérelt ingatlanban éltek eddig, de a bérleti díjak emelkedése és a kedvezőbb hitelkonstrukciók miatt belevágnak most egy ingatlan vásárlásába, amihez jellemzően 30-40 százalékos önrésszel rendelkeznek.

A külső kerületekben a legkelendőbb típus még mindig a panellakás, hiszen ez az, ami megfizethető a legtöbb ember számára. Ugyanakkor 10 millió forint alatt már panelgarzont sem könnyű találni. A panelek mellett persze népszerűek az újszerű, vagyis 2000 után épült téglalakások, mindenféle méretben.

További probléma az is, hogy sok a túlméretezett, korszerűtlen ház. Az ilyen ingatlanokra csekély a kereslet, mivel a vevők nem akarnak jelentős időt és pénzt áldozni felújításokra. És még ha sikerül is eladni, nagyon nehéz az eladónak egy megfelelő, kisebb és olcsóbb ingatlant találni kerületen belül. Utóbbi azért lényeges, mert a kerületi lakosok kerületen belül szeretnek költözni.

A magas szintre kúszott panelárak egyelőre még tartják magukat, azonban további, jelentősebb áremelkedés már nehezen képzelhető el. Lassan értelmezhetetlen az aránytalanság, hiszen egy 50 négyzetméteres panel már majdnem annyiba kerül, mint egy jó környéken lévő, felújítandó, kis ház. Elmozdulást az új építkezések hoznának, de egyelőre nagyon lassú a választék bővülése, így még inkább az egy helyben toporgás a jellemző.

Forrás: www.tozsdeforum.hu