Ingatlanpiaci áttekintés – átalakulóban a keresleti oldal

Az idei első félévben becslések alapján 69 500 adásvétel zárult le országszerte a lakáspiacon. Trendszerűen esik a Keresleti Index, amely a januári 106 pontos rekordmagasságból júniusra 71 pontra érkezett, amely (leszámítva a decemberi szezonális mélypontokat) két és féléves negatív rekord. Összevetve mindezt az egyébként kiemelkedő forgalommal, az látszik, hogy jelenleg bár kevés az érdeklődő, de ők komoly vételi szándékkal vannak jelen a piacon.

Az idei első negyedéves “pihenő” után a második negyedévben folytatódott a 2014-ben elindult áremelkedés. Ez reáláron számolva 87 százalékpont, amely így 13%-kal marad el csupán a válság előtti (2008 első negyedév) szinttől. A reál árindex 2013-ban érte el mélypontját, amikor a mutató csupán 64 százalékponton állt. A folytatódó emelkedés egyaránt tetten érhető a panel- és a téglalakások esetén is. Az Országos Panel Index 109-ről 115 pontra, az Országos Tégla Index 100-ról 105 pontra ugrott a második negyedévben.

Budapesten a panelek ára töretlenül és meredeken tart felfelé, a 2013-as 77 pontos mély völgy után szinte duplájára, 142-re menetelt fel a Budapesti Panel Index, ami reálértéken is 112 pontot jelent. A Budapesti Tégla Index azonban a szintén 2014-ben indult emelkedést követően most először esett vissza 126-ról 119-es értékre, ezzel egyedüli az összes index közül, amely az aktuális időszakban csökkenést mutat.

Vidéken az idei első félévben Győr-Moson-Sopron megyében vették a legmagasabb átlagáron a téglaépítésű lakásokat. A legalacsonyabb átlagár Tolnában volt mérhető. Budapesten az V. kerület továbbra is a legdrágább, ahol a lakásokat 689 ezres átlagos négyzetméteráron vették. Valamivel félmillió felett vásároltak még az I., II., VI. és XII. kerületekben is. A legalacsonyabb áron, 206 ezren a XXIII. kerületben vették a téglaépítésű lakásokat.

A paneleket vidéken szintén Győr-Moson-Sopron megyében vették a legdrágábban. Nem sokkal volt olcsóbb Hajdú Bihar 224 ezres átlagával és Pest, vagy Veszprém megyék sem 200 körüli négyzetméteráraikkal. A legkevesebbet Borsod-Abaúj-Zemplén megyében adtak a panelekért, ahol a vevők átlagban 107 ezret fizettek egy négyzetméterért, de Jász-Nagykun-Szolnok megyében is csupán 109 ezer volt az átlag. Budapesten a XIII. kerületi panelekért adtak a legtöbbet, átlagban 354 ezer forintot. Több kerületben is 300 ezer fölött keltek el ezek a lakások, úgymint a III., IX., XI., XIV. és XVI. kerületekben. A legolcsóbb paneleket a XVIII. kerületben lehetett vásárolni, ahol a vevők átlagosan 216 ezer forintot adtak ezek négyzetméteréért.

Két szomszédos megye mutatta alku tekintetében a két végletet. Jász-Nagykun-Szolnok megyében az eladóknak átlagosan 4%-ot kellett csökkenteni az eredetileg elképzelt áron, hogy felkeltsék a vevők érdeklődését, akik további 8%-ot tudtak faragni az árból. Ehhez képest a szomszédos Hajdú-Bihar megyében az irányár változtatás átlaga nulla lett, vagyis gyakori volt, hogy emelni lehetett az árat, és a vevők is csupán 2%-ot alkudtak átlagban

Budapesten az átlagos irányárcsökkentés 2%, az átlagos alku 4% volt. Ezen belül a XIII. kerületi eladóknak kellett a legnagyobb árcsökkenést elszenvedniük, hiszen átlag 4%-os árcsökkentést követően a vevők további 7%-ot alkudtak. A legjobban a XIX. Kerületiek jártak, átlagban nem kellett a kezdeti árat csökkenteni és vevők is mindössze 3%-ot faragtak az árból.
Június hónapban is magas volt a budapesti vásárlók között a befektetők aránya, a teljes forgalom 42%-át tették ki, átlagban 23,75 millió forintot költöttek 62 négyzetméter körüli ingatlanokra. Minden ötödik vevő első lakás vásárló volt, hasonló méretet kerestek, de durván 1,5 millióval olcsóbban. Vidéken a vevők 29%-a nyilatkozta, hogy a vásárlás mögött a nagyobb lakásba költözés állt. 106 négyzetméteres ingatlanokat vettek, 19,3 milliós átlagáron. A befektetők itt a forgalom 22%-át tették ki, 57 négyzetméteres ingatlanokat vettek 11,4 milliós átlaggal. Első lakás vásárló szintén kb. minden ötödik vevő, 10,1 milliós költéssel.
Markánsan látszik az áremelkedés, ha összehasonlítjuk az idei első félévben lezajlott adás-vételekben szereplő ingatlanok paramétereit az egy évvel korábbi hasonló időszakkal. Míg Budapesten a kedvelt lakásméterekben nem történt változás, vagyis a vevők többsége (35%) még mindig 40-60 négyzetméter közötti ingatlant vásárol, addig a négyzetmétersávok látványosan elcsúsztak a drágább irányba. Budán 2015 első felében a tranzakciók 27%-át tette ki a 400 ezer Ft fölötti ársáv, idén viszont már minden második ilyen volt. Pesten 11-ről 30%-ra ugrott meg a legdrágábbak aránya.
Vidéken ugyanez figyelhető meg, csak olcsóbb sávokból kiindulva. 200 ezer Ft/nm ár fölött egy éve a megvalósult adásvételek 19%-a zajlott, idén ez már 29 %-ra ugrott. Pest megyében Nehezebb az összehasonlítás, ugyanis itt a két időszak összehasonlításában inkább az a feltűnő, hogy a vevők a nagyobb méret felé mozdultak el, ami azonban az alacsonyabb négyzetméterár felé billenti az összegzést. Itt a fajlagos árak beszédesebbek, 30 millió Ft fölötti ingatlanra a vevők 8%-a költött egy éve, idén azonban a forgalom 16%-át ez tette ki.
Forrás: www.portfolio.hu